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房屋征收补偿决定作出程序不合法被复议机关确认违法

一、案情简介
2014年4月份,山东省庆云县政府以旧城改建为名将当事人位于庆云县新兴路北侧体委院内人行家属院房屋划入房屋征收范围。因当事人认为此次房屋征收补偿不合理、征收程序不合法,未能与房屋征收部门签订补偿协议。2014年10月17日,庆云县政府作出庆政征补(2014)3号《庆云县人民政府房屋征收补偿决定书》(下称补偿决定),要求当事人自补偿决定送达之日起五日内与庆云县拆迁项目推进指挥部办理房屋征收补偿安置和移交手续,并腾空房屋。当事人不服该补偿决定书,遂委托本事务所陈海峰律师代为维护合法权益。接受委托后,陈律师和助理韩峰依法向市政府申请行政复议。市政府在延长一个月审理期限后,于2015年1月28日以补偿决定程序不合法为由作出确认庆云县政府补偿决定违法的行政复议决定。
附:德州市人民政府行政复议决定书

德 州 市 人 民 政 府
行 政 复 议 决 定 书
德政复决字[ 2014] 108号
申请人:张某某,男,汉族.1980年*月*日出生,住山东省庆云县新兴路北侧体委院内人行家属院。
委托代理人:陈海峰,北京万典律师事务所,律师。
委托代理人:韩峰,北京万典律师事务所,律师助理。
被申请人:庆云县人民政府
法定代表人:许健,县长。
申请人对被申请人作出的《房屋征收补偿决定书》(庆政征补〔2014〕3号)不服,向德州市人民政府提出行政复议申请,德州市人民政府于2014年ll月5日依法予以受理,于2014年12月26日作出《行政复议决定延期通知书》(德政复廷字[2014] 108号),决定延期至2015年2月3日前作出行政复议决定。现已审理终结。
申请人请求:撤销被申请人作出的《房屋征收补偿决定书》(庆政征补〔2014〕3号)。
申请人称:2014年4月,申请人房屋纳入被申请人的房屋征收范围。2014年10月17日,被申请人作出《房屋征收补偿决定书》(庆政征补[2014]3号)。申请人不服该补偿决定书,依法提起行政复议。
被申请人房屋征收决定程序违法。被申请人的房屋征收决定名为旧城改建,实为商业开发,不符合公共利益的要求,且不符合庆云县土地利用总体规划、国民经济和社会发展规划、城乡规划、专项规划。
被申请人补偿决定作出的主要证据不足。房地产价格评估机构的选定由被申请人及房屋征收部门单方指定,程序不合
法,且先确足房屋价值评估机构后发布房屋征收决定,程序违法。房屋评估报告的作出(2014年4月24日)在房屋征收公告发布(2014年4月30日)前,且未依法向申请人公示、送达分户评估报告,程序违法。
补偿决定作出的主要事实不清。申请人房屋建筑面积98.2平方米,院落面积143.55平方米。补偿决定中的货币补偿,只将申请人房屋全部建筑面积的部分面积以同区域新建商品房市场价计算,且补偿决定中的产权调换方式不合理,只按申请人院落占地面积的45%无偿置换楼房。
补偿安置方案没有依法征求被征收人的意见,不应作为补偿决定作出的依据。
综上,被申请人作出的《房屋征收补偿决定书》(庆政征补〔2014]2号)违法错误,应予撤销。
复议中.申请人提交了以下证据材料:申请人与吕洪昌签订的鲁庆字第7280号房产买卖合同、房屋所有权人为吕洪昌的房产证(房权证鲁庆字第7280号)、《庆云县城区棚户区改造平房征收补偿安置明白纸》、申请人被征收房屋地上附着物补偿评估价值表、《庆云县人民政府房屋征收补偿决定书》(庆政征补[2014]3号),以上材料均为复印件。
被申请人称:申请人认为被申请人未履行法定的征收程序,不能成立。庆云县职专南片区房屋属于庆云县2012-2030年规划范围内的旧城改造区域,符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条之规定。被申请人对庆云县职专南片区房屋进行征收的行为,符合经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,并已纳入县国民经济和社会发展年度计划。
申请人称房屋征收补偿决定主要证据不足,不能成立。房地产价格评估机构是经法定程序依法选出的,房屋评估报告系山东正诚土地房地产评估有限公司作出,非被申请人出具。被申请人已对房屋评估报告进行了张贴,应视为公告送达。
申请人称补偿决定主要事实不清,不能成立。被申请人的补偿标准是依据房屋评估报告作出的,非被申请人的补偿决定事实不清。
被申请人已于2014年4月30日将《庆云县职专南片区房屋征收补偿方案》进行了张贴公布。
综上,被申请人作出的房屋征收补偿决定合法有效,请求复议机关依法予以维持。
复议中,被申请人提交了以下证据材料:庆云县规划局《关于县职专南片区旧城改造项目规划汇报》及县职专南片区新一轮城市总体规划修编示意图、庆云县住房建设规划(2013-2015)和年度计划、关于庆云县职业中专南片区改造项目国民经济和社会发展规划情况汇报、关于庆云县2013年国民经济和社会发展计划执行情况与2014年计划(草案)的报告、庆云县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、关于县职专南片区旧城改造项目土地利用总体规划情况的汇报及职业中专南片区项目土地规划图(局部)、《关于“庆云县职专南片区”房屋征收协商选择旁地产评估机构的通知》张贴公告照片、部分被征收人选择评估机构书面证明4份、关于选定“庆云县职专南片区”房屋征收评估机构结果的公告、《庆云县人民政府关于县职专南片区房屋征收的决定》(庆政发[2014]6号)、房屋评估报告公告送达照片两张、山东正诚土地房地产评估有限公司房屋评估报告、城区棚户区房屋拟征收征求意见表、张贴征收决定及征收补偿安置方案(征求意见稿)公告照片一组、文件公示证明。
经审理查明:山东正诚土地房地产评估有限公司对申请人房屋及附属设施作出的评估材料显示,其作出评估的时间为2014年4月24日。被申请人发布《庆云县人民政府关于县职专南片区房屋征收的决定》(庆政发[2014]6号)的时间是在2014年4月30日。
2014年10月17日,被申请人根据《庆云县职业中专南片区房屋征收补偿方案》和山东正诚土地房地产评估有限公司出具的该评估材料,作出了《庆云县人民政府房屋征收补偿决定书》(庆双征补[2014]3号),决定:(一)如申请人选择货币补偿,根据山东正诚土地房地产评估有限公司对房屋及附属设施的评估和“庆云县职业中专南片区房屋征收补偿方案》的规定,被征收人应得的货币补偿数额为:1、房屋及室内配套、装修、附属设施补偿费为人民币231895元。-、搬迁费人民币475.2元(一次性补偿)。3、临时安置补助费人民币2138.4(按正房面积每平方米36元一次性给予补助)。上述三项合计为人民币234508.6元,全部存储于庆云县农村信用合作联社新兴商业街信用社中。(二)如申请人选择房屋产权调换及差价结算办法,按《庆云县职业中专南片区房屋征收补偿方案》
确定的安置政策和安置原则选择安置房屋。具体补偿为:1、无偿置换安置楼面积64.60平方米。2、货币补偿合计人民币66763元。其中,①院内地上房屋及室内配套、装修、附属设施补偿费为人民币62011元。②搬迁费人民币475.2元(一次性补偿)。③临时安置补助费人民币4276.8元(按正房面积6元/平方米/月计算,暂付一年,以后据实结算,多退少补)。
在本案审理期间,2014年12月26日,被申请人作出《庆云县人民政府关于撤销庆政征补〔2014〕3号房屋征收补偿决定书的通知》(庆政征补[2014]5号)、将其作出的《庆云县人民政府房屋征收补偿决定书》(庆政征补[2014]3号)予以撤销。
以上事实有申请人提供的《庆云县人民政府房屋征收补偿决定书》(庆政征补[2014]3号)、被申请人提供的《庆云县人民政府关于撤销庆政征补[2014]3号房屋征收补偿决定书的通知》(庆政征补[2014]5号)予以证明。
本机关认为:山东正诚土地房地产评估有限公司对申请人房屋及附属设施作出评估材料的时间,早于被申请人发布房屋征收公告的时间,属程序违法。
《庆云县人民政府房屋征收补偿决定书》(庆政征补[2014]3号)依据《庆云县职业中专南片区房屋征收补偿方案》和山东正诚土地房地产评估有限公司出具的评估材料作出,因山东正诚土地房地产评估有限公司作出的评估材料不符合法律规定,故被申请人作出的《庆云县人民政府房屋征收补偿决定书》(庆政征补[2014] 3号)亦不符合法律规定,我机关不予支持。
被申请人在本案审理期间主动将其作出的《厌云县人民政府房屋征收补偿决定书》(庆政征补[2014]3号)进行了撤销。申请人请求撤销的被申请人作出《庆云县人民政府房屋征收补偿决定书》(庆政征补[2014]3号)的具体行政行为已不存在。
综上,根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第(三)项之规定.本机关决定如下:
确认被申请人作出<庆云县人民政府房屋征收补偿决定书》(庆政征补[2014]3号)的具体行政行为违法。
申请人如不服本复议决定,可以自接到本决定之曰起15日内向人民法院提起行政诉讼。

2O15年l月28日

二、律师点评:
国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》对市县级人民政府如何依法作出补偿决定作出明确的程序性规定。评估机构不应在市县级政府发布房屋征收公告之前就提前介入开展评估工作。市县级政府在未发布正式房屋征收公告之前,房屋征收范围尚未最终确定,相应的被征收人也未最终确定,如此时评估公司就已确定,不符合立法精神。2014年8月底最高人民法院发布的十大拆迁案例中就包含有关此问题的判例。

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