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要点一:  目的决定策略  综观目前的二手房市场,主要存在着自住型和投资型两类人。当你准备购买二手房的时候,首先就应该明确自己为何要买二手房,不同的目的应采取不同的策略。  婚房需求是今年楼市的亮点。由于今年是结婚的大年,不少青年人挤进买婚房之列,这成为了今年房产市场的一大亮点。其实不仅是婚房,对于动迁以及希望通过置换来改善居住环境的人来说,都应该从自己的实际情况来选择二手房。其中应该选择那些交通方便、配套完善、面积适中的二手房,或是二手次新商品房。交通、环境、面积以及价格等因素,应该成为普通购房者关心的几大因素,并根据自己的实际情况进行取舍。  相比高峰时期的房价,目前二手房的投资潜力正越来越展现出来,特别是房价与房租之间的“剪刀差”,已使得不少投资者蠢蠢欲动。对于这些投资者来说,在选择二手房的时候,最需要关心的就是性价比。这不仅是指房价与租金之间的比例,在差不多房价的情况下,追求租金高的二手房。同时也要关心你所投资二手房的房屋状况,最好买下之后,马上就能租出去,而不需要太多的装修费用。  买二手房的经典杀价方法  要点二:  当心重重陷阱  相对于高峰时期的楼市,目前楼市理性了许多,这也使得买卖双方更多活跃,但如果不关注交易中的细节,就有可能产生风险,甚至是“大出血”。  对于许多急于出售二手房的卖家来说,往往认为只要拿到了钱,自己的房子就出售了,殊不知一些不法中介公司,利用收购的形式赚取不正当差价。业主名义上已经出售了房屋,获得房款,实际上如果经纪公司在销售中利用仍为业主名下的房产从事不法活动,业主仍然拖不了干系。因此,房产过户才是出售房屋的关键步骤,提醒业主不要做一手交钱一手交房的快速交易,避免个人风险并且不给不法中介创造收取不正当差价的机会。  值得注意的是,一些房产中介代理交易不透明,赚取不正当差价。签定协议后,业主不再面对购房者,对于具体的销售价格及销售期限无从得知,只是会按照协议获得约定的售房价款。经纪公司利用买卖双方不见面的机会赚取差价。作为卖主来说,一定要买卖双方见面签定正式的《买卖合同》,为自己争取获得阳光操作的机会。  对于二手房买家来说,同样有许多需要注意的。在买卖交易过程中,大部分情况下,所有的费用都由买方承担,不法中介不明确告知买方在交易过程中需要交纳的费用,只告知买方全部买下标的房产需要的价款,实际上所谓的全包价比经纪公司应该收取的服务费用及代收的税费等相关费用高的多。作为买家来说,一定要将经纪公司收取的费用及需要向相关部门交纳的费用了解清楚,最好在合同后附《费用清单》详细计算相关收费,避免不正当差价。

  在购买二手房的时候,一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰,有无遗留纠纷问题,防止一房两卖。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等。特别要仔细关注二手房是否多人共有,如果共有,一定要有共有人同意出卖的证明书,才能签订有关协议,否则就会遇到不能办理产权证的窘境。  对于买家来说,还要注意房屋买卖合同成立与房屋买卖关系成立并不是一回事,房屋买卖合同成立是房屋买卖关系成立的基本前提条件,房屋买卖关系成立是房屋买卖合同所追求的法律后果。作为房屋买卖合同来说,一般只要出卖人是房屋所有权人,双方自愿订立合同的,房屋买卖合同就成立。而房屋买卖关系是否成立,虽然也要看出卖人是否具有产权证,双方是否自愿,但主要看房屋买卖合同约定的条件的履行情况,以及在办理契税、产权过户手续是否已经落实产权所有人是否过户给买入人。买卖双方虽然订立房屋买卖合同,已经交房、交款,但如果房屋已被查封,或者卖方不能处分房屋的,那买卖关系就不能成立,买卖合同就是无效的,过错方应承担由此造成的损失。

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