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房产权属凭证在房产纠纷中的作用

来源:淮安房产律师 网址:/ 时间:2016-11-15 14:11:51

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  房产权属凭证在房产纠纷中的作用

  当前,房地产市场价格虽然有所下调,但总体上仍在高位运行,一套房屋的价格对于一个工薪阶层的普通百姓来说,仍然是个天文数字。由于房地产价格居高不下,以及城市化进程中的房屋拆迁逐渐增多,房产纠纷也随之日益增多。在这些因房产权属纠纷而形成的诉讼中,房产权属证明往往对诉讼的胜负起着极为重要的作用。

  在我国用以证明房产权属的证明中,主要有城市中的房产证和农村中的宅基地使用证。城市中的房产证,是指房产管理部门颁发的房产所有权证,而在农村的房产凭证中,除少数农村村民同时拥有房屋所有权证和宅基地使用证外,更多的还是仅仅有宅基地使用证,而没有房产证。那么,房产证和宅基地证在房产争议中都起什么作用,二者又有什么区别呢?记者采访了河北陈大为律师事务所杨猛律师,他从专业角度为我们作了解释。

  首先从城市中的房屋所有权证谈起。他说,根据我国《物权法》的规定,房屋所有权证属该法规定的不动产物权的权属证书。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

  由此可以看出,我们所说的房产证,是物权法所指的不动产权属证书,是房产所有人对房产享有所有权的证明,包含两个含义,一方面,它仅仅是所有权归属的证明,而不是房屋所有权归属的内容和依据。《物权法》第十六条规定:不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。由此可见,只有房产登记机构管理的《不动产登记簿》才是房产归属的内容和根据。当房产证和房产登记机构管理的《不动产登记簿》记载的内容不一致时,以《不动产登记簿》记载的内容为准。因此,房产证仅仅是房产物权归属的证明而非根据。另一方面,房产证虽然仅仅是房产物权归属的证明,但这个房产证明所起的证明作用又不同于房产争议中的其他证明房屋产权的证据。这是因为:第一,它是《物权法》规定的房屋产权归属的法定证明。既然是房产权属的法定证明,那么它就是用来在房产争议中证明权利归属的。因此,在房产争议中,它就是房产归属最直接且最有效的证明。那种认为既然房屋所有权发生了争议,也就是对房产证记载的内容发生了争议,那么房产证就不能成为证据,或者其证明效力就大大削弱的观点是错误的。同时,房产证是法定的证明不动产归属的凭证,那么它的效力就高于其他的证据。第二,《民事诉讼证据若干问题的规定》第七十七条规定,人民法院就数个证据对同一事实的证明力,可以依照下列原则认定:

  国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证。房产证作为房产管理机关依职权颁发的证书,符合上述法律规定的情形。因此,在数个证据对同一事实的证明存在差异时,优先考虑认定房产证所记载的事实。

  综合上述几点我们可以看出,在城市房产纠纷中,房产证是最直接最有力的房产权属证明,然而房产证所证明的事实仍然有可能被推翻,但房产证的证据效力要远远高于其他证据,要想推翻它是相对很困难的。

  接下来分析了农村中的宅基地使用证与城市中的房产证的区别。

  他解释说,首先,农村中的宅基地使用证是宅基地使用权的权属证明,它所证明的内容是宅基地使用权的权属情况,而不是房屋产权的权属情况。虽然我们在大多数农村的房产纠纷中,也是依据宅基地使用证来作为认定房屋产权的证据,但用宅基地使用权去证明房屋产权,毕竟是间接的去证明的,这样在证明效力上讲,就有别于城市中的房产证。在农村中,有很多情况是宅基地证上是父母的名字,但房子却是子女所建,或者虽然宅基地证上是子女的名字,但房子却是父母所建,上述情况的父母与子女出现房产纠纷时,在确定房产归属时,不但要看宅基地使用证上的名字,同时也要结合其他证明,查明建房时间以及实际建房人、翻建房屋的出资人等,结合各方面证明加以认定案件事实。在这时,就需要用宅基地使用证与其他证据相结合,才能认定房屋产权归属。在这种情况下宅基地使用证对房屋产权的证明作用与城市中的房产证的证明作用相比,就相对较弱或者说是有所区别了。

  其次,农村中的宅基地使用证虽然登记的是一个人的名字,但它是以户为单位的,也就是说,户口在该户的所有人,都是此块宅基地的使用者。在农村中的房产纠纷中,除非能够证明该户内的某个家庭成员没有出资建房(比如证明此人建房时没有建房能力等情况),否则,可以推定该户内的所有建房时的家庭成员,都是此房屋的所有权人。而在城市中,除非在购房时与产权人是夫妻关系,否则即使在购房时与产权人是父母子女关系的,也不能直接推定该房产是父母与子女的家庭共同财产。而需要根据案件的情况具体分析,综合认定。在大多数情况下,很可能会认定房产证上登记的产权人和共有人就是房屋产权的最终拥有者,而不再有房产证上登记以外的其他产权人(购房时与产权人有夫妻关系的除外)。

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