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交易环节征税可能进一步抬升二手房价

来源:淮安房产律师 网址:/ 时间:2017-01-14 14:01:39

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  文|我爱我家北京公司副总经理   近期,房产交易环节征税在二级市场和消费者中引起极大反响。此次“旧政新提”以及之前新出台的税收政策一方面提高了房屋流通成本,抑制了房地产投机行为;但另一方面也限制了二手房市场的正常交易。房屋交易成本的上升使得买卖双方的交易意愿由强变淡,市场上持币待购的心态日益浓厚,从而导致二手房交易量大幅减少,二手房市场渐趋低迷。  我认为,按销售收入征收所得税在导致交易双方交易意愿受到抑制,二手房交易量锐减的同时,也可能会促使二手房交易价格的进一步上升。  供需矛盾加剧 导致二手房价上升  据统计,目前北京二手房市场总体供需比例约为1∶5,二手房市场仍以卖方市场占主导位置,供不应求的局面尚未得以缓解。我认为,北京二手房市场供需不平衡的局面在一段时期内还将持续发展下去,而交易环节税收新政策的出台,将会进一步加剧现有的供需矛盾。  首先,从房源供给来看,一方面,营业税新政策开始执行后,受5%税率的限制,许多在营业税征收范围内的业主会放弃或暂缓出售房屋,将手中房屋转向租赁市场。另一方面,所得税政策的实施将使得业主的出售收益受到影响,业主的出售意愿随之下降,部分业主会选择在很长一段时间内观察市场的变化。同时,受税收政策影响,部分业主“以旧换新”“置业升级”的愿望也被遏制。多方面因素将导致二手房市场的房源供给大量下降。  其次,从购买需求来看,就现阶段的北京二手房市场,80%以上购买二手房的人群是用来自住,而二手房也主要是为广大中低收入人群、拆迁户及首次置业者解决居住问题。虽然在税收新政策出台后,部分购房者选择暂缓购房计划,持币静观后市发展,致使购房需求短期内减少。但这部分人群并不会因为新政策的出台而取消买房计划,随着老百姓对新政策细则的进一步解读以及税收新政影响力的逐步被释放,二手房购买需求仍会逐步恢复乃至放大。  房源供给减少,而购买需求不变甚至上升,二手房市场供需矛盾的加剧必然会导致二手房价的上涨。  业主转嫁交易成本 导致房价进一步上升  二手房交易征收20%个人所得税收的规定意味着,二手房交易将要在缴纳营业税、契税、印花税的基础上再缴纳个税。税收政策在增加房屋交易成本的同时,无疑会使得二手房业主的卖房收益也受到一定的损失。因此,部分选择在现阶段出售手中房屋的业主,为了确保自身利益不受到损害,可能会把其所应缴的个人所得税及其他税款转嫁一部分到卖房款中。  所以我认为,虽然二手房价格是由供求关系所决定,但目前北京二手房市场的供求现状又决定了现阶段的北京二手房市场是“卖方市场”。在二手房房源少,购买需求远远大于房源供给的情况下,卖方完全可以将新政策规定的房屋交易中5.5%的营业税和20%的个人所得税加价出售,转嫁给买方。而一手房市场房价的日益虚高,又使得那些财力不足且必须通过二手房市场来解决居住问题的购房者被迫接受卖房者的这种税收成本转嫁。因此,在加重二手房购买者负担的同时,业主房屋报价的增高也将导致二手房价随之上浮波动。  总而言之,北京二手房市场价格最终将呈现不降反升的态势。我个人认为,二手房价格不断上涨的后果,必将使得一、二手房之间的价格差距越来越小,价格差距的缩小又使得受二手房“物美价廉”所吸引的购买需求重新转向一手房市场,而一手房购买需求的增加又会连带加剧一手房价格的不断上涨,从而与政府“抑制高房价”,保持房地产行业健康发展的政策初衷相背离。不仅使普通老百姓“买房居家”更难,也不利于房地产市场的健康发展。  要嘉佳,我爱我家公司北京公司副总经理,出生于1976年。毕业于北京工业大学,计算机工程系。1998年进入伟业顾问企业发展部。2000年参与创立我爱我家公司。我爱我家公司是从事房地产经纪和相关服务的大型企业。先后在北京、天津、上海、南京、太原等城市开设了分公司。全国连锁店达300多家。公司的主要业务为:民宅租赁、公寓租赁、二手房买卖、代办过户、居间中保、二手房按揭贷款、转按揭贷款、房屋抵押贷款等业务。

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