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拍卖房市场悄然回暖

来源:淮安房产律师 网址:/ 时间:2016-12-15 14:12:38

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时下,随着购房渠道趋向多样化,通过参加房地产拍卖会来觅得一套理想居所,开始成为一些购房者可以接受的购房途径。除了普通老百姓之外,投资者以及投资机构也开始关注起拍卖公告。相对而言,拍卖房的性价比较高。而且,有关机构进行现场拍卖的房产,主要是法院委托的拍卖房,在程序安全性方面就有了一定保障。因此,购房者可给予适当关注。 拍卖房成市场新宠 近日,深圳市房地产交易中心举行了一次大规模住宅公开拍卖会。其中,怡和山庄和先科花园等共计64套房子全部售罄,拍卖金额达1200多万元。据称,先科花园44套房子的拍卖显得相当的"热门",共有264个竞投者,竞投人数与房子的比例是6:1。由于人数过多,拍卖现场只允许竞投者凭竞投号码牌入场,场地依然挤得水泄不通。此次房地产转让是深圳市房地产交易中心受龙岗区人民法院和福田区人民法院委托,分别对64套房子进行拍卖的。深圳发展银行为先科花园的房产提供最高五成10年按揭,银行方面也派出工作人员现场为按揭提供服务,许多人签完确认书后就办理了银行按揭手续。 业界人士分析,此次房地产转让拍卖公开、透明、规范,竞买人的权益受到保障,同时成交后只收取委托方2%的费用,受让方无须交纳佣金,加上银行可提供按揭,降低了置业门槛,吸引众多市民加入到竞投的行列。据介绍,自2001年7月第一场至今,深圳交易中心累计拍卖成交房地产4079套,成交金额近50亿元,成交面积300多万平方米,平均超出起叫价24%,实现了债权人和债务人的合法权益的最大化。 一般来说,拍卖房的来源有两个途径,一是法院委托的强制执行的拍卖;二是个人或企业单位委托的拍卖。其中,法院在执行过程中委托拍卖公司对相关房产进行强制拍卖。在拍卖前,法院会委托独立的专业评估机构对该房产价值做出评估,确定拍卖底价后,由拍卖公司具体负责拍卖过程。而强制执行拍卖的房子是经过法院裁定后可出具法院裁定书的,即产权登记相对清晰的房产。通常情况下,法院会将收缴来的房屋统一交由专业的拍卖行来拍卖。个人通过拍卖会来竞拍购买房产,在交付定金后,可以通过《拍卖公告》上的联系电话预约登记看房。根据拍卖规则,拍卖公司要在组织拍卖之前的一段时间里,根据登记情况将具体标的看房时间通知竞买人。竞买者看房,事先必须查阅有关资料,了解房子的产权情况,如使用年限、权属、面积、税费等有关情况,获知房屋目前的市场价值等。不过,一般情况下,拍卖公司是不接受贷款竞拍的,因此参加房产拍卖对购房者的资金实力要求很大。 高折价抢眼球 作为一种非主流的房地产交易模式,房地产拍卖对于大部分普通购房者来说还是一件陌生的事情,它何以能成为二手房市场交易新宠呢?拍卖房在交易成本和销售价格上具有哪些优势呢?据了解,与市场上同地段、同类型的房源相比,拍卖房价格要相对便宜很多。例如,不久前拍卖的北京朝阳区棕榈泉国际公寓房产的成交价格是13800多元/平方米。新浪房产频道显示,在2006年2月份最后一次更新资料时,该楼盘均价为19500元/平房米。照此计算,该拍卖价格仅为市场价格的7折,而这还没有算上今年上半年以来北京房地产价格整体上涨的因素。目前,北京的拍卖房价格大约是市场价的8.5折,而南方的城市如广州、上海等地拍卖房市场比较成熟,拍卖房价已高达市场价的9折或以上。 卖家为何同意以折扣价格卖房子呢?法院强制执行是一方面因素。由于无力偿债等因素遭法院对其资产的强制执行。这种情况比较容易发生在房地产市场不景气的时候,但是在目前如日中天的房地产市场,很多人之所以情愿被法院"强制执行"是出于成本的考虑。今年国家对房地产市场进行调控出台营业税和个人所得税政策。这意味着,如果房主选择通过市场化的手段比如选择中介把房子转手出去,在缴纳5%的营业税和1%的转让收入的个人所得税外,还需要付给中介公司2%左右的服务费。此外,房主还需要不厌其烦地承担"散户"看房的打扰。而法院拍卖的房产是不用缴纳营业税的,严格来说也不用缴纳个人所得税。对于卖家来说,尽管要承担法院诉讼费和评估公司和拍卖公司的相关服务费用,但是这所有的费用加起来远远低于房屋交易价格的5%。相比之下,即使在价格上略有所让步,在房主看来,通过法院拍卖房产仍不失为一种极好的避税方式。 眼下,参与竞买的买家主要是中介公司和个人买主。房地产市场的强劲走势,让很多中介公司在参与竞拍时都带有一种明显的"收房"心态。中介公司的竞拍者往往比较看重价格因素,一旦觉得"转手就有得赚",就会豪气出手,因为他们有庞大的营销网络和营销队伍,所以地段、户型等缺点他们都可以自行克服。而个人买主往往是有实际需求的,一旦觉得房子合适,即使价格高一点,立马也会出手。不过,在过去很长一段时间里,成交的交易中个人买家却比较少,因为一般的拍卖房都是一次性付清款项,这让很多个人买家望而却步。 如何规避竞买风险 尽管目前房产拍卖价往往比市场价低20%左右,但由于买房是一笔数额巨大的交易,因此如何才能减少与规避竞买风险,是很多参加房产拍卖的竞买者甚为关心的问题。业内人士提醒消费者,由于房产拍卖现场的气氛往往比较热烈,经常会出现互相叫价,使得房价在几轮举牌之后价格已经处于高位,然而此时每位消费者都被一种"势在必得"的心理所左右,但成交之后就觉得房子买贵了,这时后悔也晚了。例如,北京市朝阳区左家庄曾经有一些房产进行拍卖,当时的该区域市场价是6500元/平方米,但是最后拍卖成交价达到了7100元/平方米。虽然这种状况出现的不多,但也说明消费者在拍卖现场很可能会出现一些盲目的跟风行为。因此,竞买者要对目标房屋周边同档次物业的价位进行比较了解,根据自身经济承受能力,确定对房子的心理价位和期望值。同时,由于拍卖房的产权先天不足,并且部分房产的产权关系错综复杂,产权的可追溯性难度较大,许多银行也不能清楚地了解拍卖房产的真正产权关系,这为其按揭贷款服务造成巨大的壁垒。 随着住宅销售市场与拍卖市场日渐成熟,购房者若想参加竞拍买房,又要规避竞买风险,可得掌握一点学问。首先,竞买者若看到满意的拍卖房,在向举办拍卖会的相关机构交付定金后,即可与之预约登记看房。同一般购房者选购房屋的程序一样,竞买者看房,应事先查阅有关资料,了解房子的产权情况,包括使用年限、权属、税费等,以获知房屋目前的市场价值。其次,实地察看时,要掌握地段、交通、配套、环境、物业管理、楼层、朝向、面积、结构等诸多情况,从而可大致掂量出房子的"分量"。有条件的话,就要多去现场观察。尤其下雨天,可看出房屋是否存在渗漏等现象。此外,要查看房子里是否还有动产。若有,就要尽快弄清这些动产和物业拍卖的关系,总之谨慎为上。

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