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未办理房产转让合同房子突然易主

来源:淮安房产律师 网址:/ 时间:2016-11-15 14:11:53

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  核心内容:未办理房产转让合同房子突然易主定转入妻子名下的两套房产,还没有办理过户手续,却被丈夫的债权人申请查封。遇到了这种事情,妻子郁闷不已,向法院提出了异议。下面。

  夫妻协议离婚后,约定转入妻子名下的两套房产,还没有办理过户手续,却被丈夫的债权人申请查封。遇到了这种事情,妻子郁闷不已,向法院提出了异议。然而,法官给出了最权威的解答:没有办理产权过户,房子被查封是合理合法的,妻子需要向丈夫另外讨要补偿……

房子怎么不是我的了?

  朱某与薛某原系夫妻关系,2007年5月14日,二人协议离婚,约定原登记在二人名下的两套房屋产权归女方朱某所有。但一直未办理过户手续。

  2007年7月27日,因薛某与他人投资成立的甲公司欠乙公司货款,薛某即以个人名义出具一份担保函,愿意为甲公司130万元以内的欠款提供担保责任。因甲公司未按约给付货款,乙公司向淮安市中级人民法院提起诉讼,要求甲公司及薛某偿还欠款本息合计135万余元。诉讼中,法院查封了薛某在上述两套房屋中所享有的50%产权份额。

  经法院调解,双方当事人达成协议:甲公司分期给付乙公司欠款本息135万余元,薛某对上述债务承担连带清偿责任。后因甲公司及薛某未能按照调解协议的约定履行义务,乙公司遂向法院申请强制执行。

  该案在执行中,案外人朱某提出执行异议称:其与薛某协议离婚时已约定被查封的两套房屋产权归朱某所有,法院查封错误,请求解除查封。

  申请执行人乙公司答辩称,法院查封的房屋登记在薛某名下,该房屋产权未办理变更登记手续,所有权并未转移,朱某异议理由不成立。

  淮安市中级人民法院经审查认为,本案的争议焦点为案外人朱某依据离婚协议是否取得了争议房屋的所有权,其执行异议能否成立。因该房屋登记在薛某与朱某名下,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定,人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。法院查封了该房屋中属于薛某所有的部分,符合上述司法解释的规定,并无不当。

  因此,淮安市中级人民法院对属于薛某所有的房产予以查封是正确的,朱某的异议理由无法律依据,对此不予支持。该院遂作出驳回朱某执行异议的民事裁定。

房子确实还不是你的!

  法院在审理结束后,对此案进行了详细的分析:本案中朱某与薛某在离婚协议中对财产进行了分割,约定原二人共有的房屋归朱某一人所有,那么朱某依据该协议,是否即取得了该房屋的所有权?

  根据《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记的,不发生效力,但法律另有规定的除外。本案中,朱某依据财产分割协议所产生的法律关系是债权债务关系,协议生效能够产生债权法上的效果,但不一定能发生物权法上的效果,要发生物权法上的效果,必须进行不动产物权的登记。朱某虽然取得了债权法上的请求权,但由于该房屋并未办理过户登记手续,其并未取得该房屋的所有权,因此法院据此也能认定,对登记在被执行人薛某名下的房屋进行查封并无不当。

  她还可以依法索要补偿!

  既然法院查封房屋的行为并无不当,那么朱某是不是就只能吃个哑巴亏?法官的回答是:“不!”

  法院在解读此案时特别提醒:《物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。在本案中,朱某与薛某签订的离婚协议中有关房屋所有权变更的约定,是一种民事法律行为,是物权变动的原因,该协议所产生的法律关系属债权债务关系。朱某依据该协议取得了债权请求权,其有权要求对方按照协议的约定交付房屋。

  但是,以发生不动产物权变动为目的订立的合同,与物权的取得本身是两个法律事实,二者不能互相混同。因此,因未办理房屋变更登记,朱某尚未取得该房屋的所有权,在此期间法院查封该房屋并无不当。双方签订的财产分割协议虽然未发生物权变动的法律结果,但并不影响朱某与薛某所签协议的效力,只要该协议不违反相关法律规定,仍然有效。朱某的债权请求权依然存在,其仍可依据该协议向薛某主张债权。

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